POSSO COMPRAR UM IMÓVEL QUE NÃO POSSUA MATRÍCULA OU "ESCRITURA DEFINITIVA"?
- sfsadvsite
- 23 de nov. de 2021
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ENTENDA A PRINCIPAL DIFERENÇA ENTRE POSSE E PROPRIEDADE E OS TERMOS QUE ENVOLVEM AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS DESSES BENS.
Dúvida bastante comum entre pessoas que desejam adquirir imóveis no Litoral, envolve a diferença prática entre a aquisição de “uma posse’ ou de “uma propriedade” e todos os termos jurídicos que essas transações envolvem.
Palavras como "escritura definitiva", matrícula, registro, cessão de posse, usucapião, entre outras são objeto de constante questionamento nos escritórios da região. Tentaremos, por meio deste breve artigo, explicar de uma maneira mais simples seus significados e principais impactos na vida prática.
Importante ressaltar que, apesar da semelhança fática, posse não é a mesma coisa que propriedade.
Para se ter a propriedade de um imóvel, é necessário que recaia sobre o bem um registro formal, ou seja, que o imóvel possua um registro imobiliário junto ao Cartório de Registro de Imóveis, a esse registro, se dá o nome de matrícula.
Ainda, segundo a legislação brasileira , além do registro formal e específico, são características do exercício do direito de propriedade a existência de três poderes. São eles: usar, gozar e dispor. Em outras palavras, o proprietário é aquele que livremente usa (utiliza para moradia), recebe os frutos (por exemplo, quando aluga) e dispõe (vende, reforma, doa etc.).
Desta forma, podemos entender a propriedade como um conjunto de exercício de poderes sobre o imóvel (que se vê, portanto, enquanto características do mundo dos fatos), somando-se a eles, a existência de uma matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A posse, por sua vez, está mais atrelada a uma condição fática, de uso e ocupação daquele bem, ao exercício do direito de possuir. Para o direito, a posse nada mais é, do que o exercício de um ou alguns dos poderes característicos da propriedade: uso, gozo e disposição, e, para a transmissão desta, podem ser realizados diversas formas contratuais, desde Instrumentos Privados, de baixa segurança e apenas de conhecimento entre as partes; ou mesmo Instrumentos Públicos, realizados por meio de Escrituras, nos Cartórios de Notas.
E aqui reside uma das questões que mais trazem dúvidas. Muitas pessoas, no momento de realizarem a compra e venda de um imóvel, falam que tem uma “escritura definitiva”. Seria àquela matrícula do Registro de Imóveis ou esta Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios e/ou Venda e Compra? Como as pessoas utilizam ora para Matrículas, ora para Escrituras Públicas de Cessão de Posse, reside uma certa confusão que tem de ser dirimida com a análise documental.
Antes de respondermos esta pergunta, podemos concluir que a maior diferença entre posse e propriedade se dá pela formalidade da existência de título da propriedade, denominado, como vimos, matrícula imobiliária.
Na prática, a existência de matrícula garante uma segurança extra ao comprador, em razão da existência de um registro público. Como visto, a propriedade é registrada em Cartório de Registro de Imóveis, e sempre que houver mudança na propriedade, as alterações se darão por meio de averbações na matrícula imobiliária. Ou seja, há um único registro (matrícula), em que se faz todas as inclusões das alterações da propriedade de forma cronológica (averbações). Imóveis com matrícula permitem que o bem possa ser financiado e, até mesmo, gravado com algum ônus como hipoteca, por exemplo.
Isso significa que a aquisição de uma posse não possa ser uma transação segura? Não! Vamos voltar ao termo equívoco, que causa confusão, “escritura definitiva”.
Para formalizar a transferência desse direito, muitos Cartórios de Notas passaram a fazer escrituras de cessão de direitos possessórios, a fim de garantir maior segurança jurídica às transações. Ou seja, “Escrituras Definitivas”, sempre Públicas. Ainda, a posse obtida de maneira legítima pode ser futuramente transformada em uma propriedade por meio da Ação de Usucapião.
É importante, contudo, destacar que o registro da transferência da posse, pode ocorrer em qualquer Cartório de Notas em todo o território nacional, ou seja, não há um vínculo com um Cartório de Registro de Imóveis, e ocorre unicamente por meio de escritura de cessão de direitos possessórios. Daí decorre a necessidade de um/a advogado/a averiguar a regularidade da cadeia possessória de um imóvel antes de adquiri-lo, para não correr o risco de comprar a posse de um imóvel que, por exemplo, já foi vendido para outras pessoas.
Na dúvida, contate sempre um/a advogado/a.
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