Condomínios Fechados, “De Lotes” e Associações

Possibilidades de Regularização de Condomínios tidos como ilegais

O surgimento de inúmeros condomínios nos últimos 70 anos, fez-se presente no Brasil e, em especial, em grandes parcelas dos litorais de muitos Estados brasileiros.

As dinâmicas sociais vivenciadas por nossa sociedade, desde a grande urbanização recente, em especial após os anos 60 da década passada, fizeram com que as grandes glebas de terras se tornassem possibilidade de negócios imobiliários.

Somando a isso a disseminação da violência urbana e a incapacidade do Poder Público de assegurar aos cidadãos e cidadãs segurança e regular oferta de serviços públicos de qualidade, temos como resultado a divisão desses terrenos, seja por lotes, por unidades autônomas, ou condomínios, para que ali os cidadãos e cidadãs pudessem construir uma vida com qualidade e livres da insegurança.

Muitas vezes, as inconsistências da legislação urbanística e a violência social forçaram que os moradores destes condomínios, ou associações de moradores, o alteamento de muros, ofendículos para proteção, bem como o surgimento de cancelas e barreiras de identificação dos transeuntes.

Tais empreendimentos fechados, seja por loteamentos – lotes privados em meio a áreas públicas -, seja por condomínios de lotes – unidades autônomas somadas a áreas coletivas, sem participação do Poder Público para a ordenação interna -, cresceram e se embrenharam no Brasil.

Os condomínios denominados de lotes, por não se formarem a partir de parcelamento do solo em loteamentos, têm características próprias dos condomínios edilícios, àqueles conhecidos das populações urbanas e facilitadores da regulamentação da vida social de seus adquirentes, haja vista serem todos proprietários das áreas comuns, com a adição de impossibilitar que pessoas estranhas circulem internamente, e fez com que muitos se constituíssem enquanto Associações, para regular os regramentos internos entre os seus membros.

foto de Tara Winstead no Pexels

Ocorre que tal prática não era prevista na legislação federal e muitos empreendedores, ou mesmo proprietários, se viam em situações extremamente complicadas, pois,

se não houver um ato administrativo autorizando a instalação de portarias ou de cancelas para restringir ou controlar o trânsito de veículos e de pessoas pelas ruas e pelas calçadas da região loteada, essa prática seria ilegal. Afinal de contas, a circulação pelas ruas e pelas calçadas a qualquer pessoa é essencial para a dinâmica da própria cidade por permitir a livre circulação. As cidades não podem ser compostas por vários “feudos murados” que dificultem o trânsito de veículos e de pessoas[1].

A insegurança jurídica, nesses últimos 55 anos, ao menos, foi encerrada com o advento das normas inovadas pela REURB (lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017), possibilitando a regularização daqueles condomínios tidos como irregulares. Quem quer investir nessa modalidade de empreendimento, assim como quem escolha essa modalidade de aquisição imobiliária, tem a segurança necessária para a realização desse trabalho, sem estar à margem da legalidade.

Apesar de tudo, ainda subsistem dúvidas de como se dará a aplicação da legislação inovadora de “condomínio de lotes”, constituída por somente três citações diretas ao termo no Código Civil, devendo ser interpretada e lida em conjunto com a Lei de Loteamentos, Uso e Parcelamento do Solo e Lei de Incorporações, bem como, como se dará a sua aplicação quando houver a ausência de leis regulamentadoras municipais destes condomínios.

Para uma maior compreensão desta e outras questões, consulte sempre uma advogada ou um advogado para maiores esclarecimentos.

[1] OLIVEIRA, Eduardo Elias de. Novidades da lei nº 13.465, de 2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. 2017, p.6.